MANAJEMEN ASET UNTUK KEBERLANJUTAN PURA AGUNG WIRA LOKA NATHA

 Hallo semuanya!

        Selamat datang di blog tugas perkuliahan saya. Di sini, saya akan berbagi insight dan materi dari kuliah yang dipandu oleh dosen Dr. A Gima Sugiama, SE., MP. Ayo kita belajar bersama! Sebelumnya mari kita berkenalan terlebih dahulu. Hai semua! Saya I Gusti Ayu Pramesthi Indira Paramahayu sebagai mahasiswa Manajemen Aset di Politehnik Negeri Bandung, saya ingin berbagi ilmu tugas perkuliahan dan wawasan yang saya dapat dari dosen dan teman – teman. Materi yang saya sajikan di blog ini berupa ketikan dan link video dari YouTube yang bisa membantu kalian belajar lebih mudah. Berikut link video Youtube yang dapat diakses :

Pura Agung Wira Loka Natha sebagai salah satu objek aset yang saya minati

Apa itu Manajemen Aset? Manajemen aset merupakan fondasi penting dalam setiap organisasi, baik besar maupun kecil. Dalam blog ini, Saya akan membahas definisi dasar manajemen aset dan mengapa pemahaman tentang konsep ini sangat penting untuk keberlangsungan bisnis.

Tapi, Mengapa Pemahaman Dasar itu Penting? Banyak Perusahaan mengabaikan dasar – dasar manajemen aset, yang bisa berakibat fatal. Dalam blog ini, kiita juga akan membahas pentingnya memahami prinsip prinsip dasar untuk mengjindari kesalahan umum dan memastikan penggunaan aset yang lebih optimal.

DAFTAR ISI

Chapter 1 Definisi Aset

Chapter 2 Definisi Manajemen Aset

Chapter 3 Jenis Aset

Chapter 4 Siklus Aset

Chapter 5 Fungsi Aset

Chapter 6 Prinsip Manajemen Aset

Chapter 7 Azas Manajemen Aset

Chapter 8 Perencanaan Kebutuhan Aset

Chapter 9 Pengadaan Aset

Chapter 10 Aspek Legal Aset dan Audit Aspek Legal Aset

Chapter 11 Inventarisasi Aset

Chapter 12 Penilaian Aset

Chapter 13 Pengoperasian Aset

Chapter 14 Highest & Best Use Analysis

Chapter 15 Pemeliharaan Aset

Chapter 16 Penghapusan Aset, Pengalihan Aset, dan Pemusnahan Aset

Chapter 17 Forecasting (Prakiraan Kebutuhan)


Chapter 1 Definisi Aset

Definisi Umum Aset

Aset berasal dari bahasa Inggris asset yang berarti “kekayaan”. Aset juga sering disebut real property. Sering kali orang salah mengaggap bahwa Real property sama dengan real estate, padahal keduanya memiliki arti yang berbeda. Real property adalah hak individu atau kelompok untuk memiliki atau menguasai tanah beserta hak diatasnya. Sedangkan real estate adalah tanah dan segala sesuatu yang melekat secara permanen (unmoveble) di atasnya.

(Sugiama, 2024)

Definisi Aset Menurut Para Ahli

1.     Menurut Ardian Suterdi (2009 : 29) “Pengertian Aset secara umum adalah barang (thing) atau sesuatu barang (anything) yang mempunyai nilai ekonomi (economic value), nilai komersil (commercial value) atau nilai tukar (exchange value) yang dimiliki oleh badan usaha, instansi atau individu”. Ada dua jenis aset yaitu aset berwujud (tangible) dan aset tidak berwujud (intangible).

2.     Menurut Doli D. Siregar (2004 : 178) Aset Adalah barang yang dalam pengertian hukum disebut benda yang terdiri dari benda tidak bergerak dan benda bergerak. Barang yang dimaksud meliputi barang tidak bergerak (tanah dan atau bangunan) dan barang bergerak baik berwujud maupun tidak berwujud yang tercakup dalam aktiva/kekayaan atau harta kekayaan dari suatu perusahaan, badan usaha, institusi atau individu perorangan.

3.     Dalam buku “Manajemen Aset Pariwisata” (Sugiama,2003:15) dituliskan bahwa :

·     Aset berasal dari istilah “Asset” (Bahasa Inggris) yang dalam Bahasa Indonesia dikenal dengan istilah “kekayaan”.

·     Aset berdasarkan perspektif ekonomi diartikan sebagai berikut : Aset adalah segala sesuatu yang memliki nilai ekonomi yang dapat dimiliki bail oleh individu, perusahaan, maupun dimiliki pemerintah yang dapat dinilai secara finansial

Kekayaan yang dimiliki oleh individu missal rumah, tanah, kendaraan, dan sebagainya. Aset milik perusahaan seperti bangunan kantor, lahan perusahaan, mesin dan peralatan pabrik, perlengkapan pabrik serta properti lainnya.

Chapter 2 Definisi Manajemen Aset

Definisi umum Manajemen Aset

Manajemen aset adalah upaya perusahaan untuk mengalokasikan aset agar dapat digunakan secara efisien dalam jangka panjang. Dengan begitu, perusahaan bisa mencegah nilai aset turun atau pemborosan penggunaan aset dan dana.

Definisi manajemen aset menurut para ahli

1.     Gima Sugiama (2013)

Menurut Gima Sugiama, manajemen aset termasuk sebuah ilmu maupun seni, yang di dalamnya terdapat berbagai panduan dalam pengolahan kekayaan atau sumber daya yang dimiliki  suatu entitas. Kegiatan aset manajemen adalah kegiatan yang mencakup berbagai proses yang di antaranya adalah :

·     Merencanakan

·     Mendapatkan

·     Menilai

·     Mengoperasikan

·     Memelihara

·     Membaharukan

·     Menghapuskan

Tidak hanya itu, kegiatan manajemen aset juga berupa pengalihan aset secara efektif dan efiisen termasuk inventarisasi maupuun legal audit.

2.     Hariyono (2007)

Sementara menurut Hariyono, manajemen aset adalah sebuah proses kegiatan yang terstruktur yang di dalamnya mencakup semua aset, sebagai sumber daya dalam mendukung penyediaan pelayanan. Konsep sistem pengelolaan aset dan kewajiban secara simultan pertama kali dikembangkan dan diterapkan dalam industri perbankan dan asuransi. Namun, sekarang Anda bisa menggunakan konsep pengelolaan aset tersebut, untuk meningkatkan kegiatan operasional pada bisnis apapun termasuk usaha skala kecil dan menengah.

3.     Danylo dan Lanner (1999)

Menurut Danylo dan Lamer manajemen aset merupakan sebuah metodologi yang secara efisien dan adil mengalokasikan suatu sumber daya. Di antara tujuan dan sasaran yang valid dan bersaing, berikut ini beberapa kegiatan yang dilakukan terkait dengan manajemen aset (Hastings, 2010, 2015):

·  Mengidentifikasi sumber daya atau kekayaan yang dibutuhkan oleh sebuah perusahaan.

· Mengidentifikasi kelayakan ataupun kebutuhan jumlah dana yang dimiliki oleh sebuah perusahaan.

·   Mengakuisisi atau memperoleh aset dari pihak lain.

·  Menyediakan dan menyiapkan sistem dukungan logistik dan pemeliharaan pada aset yang dimiliki sebuah perusahaan.

·  Menghapus dan memperbaharui aset untuk memenuhi tujuan perusahaan dengan cara yang efektif dan efisien

Chapter 3 Jenis Aset

Menurut Sugiama (2013) keragaman aset dapat dikelompokkan menjadi beberapa dasar, berdasarkan bentuknya atau sifat wujudnya, aset dapat dibagi ke dalam dua bentuk:

1.     Aset berwujud atau tangible assets adalah kekayaan yang dapat dimanifestasikan secara fisik dengan menggunakan panca indera. Contoh aset fisik berupa:

Contoh Aset Berwujud

Daerah Istimewa Yogyakarta

(Indira, 2023) 

a.      Tanah atau lahan

b.     Bangunan

c.      Infrastruktur

d.     Peralatan dan perlengkapan pabrik,

e.      Peralatan dan perlengkapan kantor,

f.      Persediaan barang, dan

g.     Sumber daya alam.

2.     Aset tidak berwujud atau intangible assets adalah kekayaan yang manifestasinya tidak berwujud secara fisik yakni tidak dapat disentuh, dilihat, atau tidak dapat diukur secara fisik, namun dapat diidentifikasi sebagai kekayaan secara terpisah, dan kekayaan ini memberikan manfaat serta memiliki nilai tertentu secara ekonomi sebagi hasil dari proses usaha atau melalui waktu. Aset ini antara lain berupa :

Starbucks Kota Baru Parahyangan

(Indira,2024)

a.      Hak paten,

b.     Hak cipta atau copyright,

c.      Goodwill,

d.     Hak merek dagang, dan

e.      Hak atas usaha waralaba atau franchise.

Menurut Sugiama (2013) selain dilihat berdasarkan bentuknya, aset dapat diklasifikasikan menjadi dua kelompok yaitu berdasarkan tujuan penggunaan dan pemanfaatan aset. Adapun jenis aset berdasarkan tujuan penggunaan dan pemanfaatan adalah sebagai berikut :

1.     Aset yang diperuntukan sebagai aset yang dikomersilkan atau lebih condong kepada profit oriented yang menjadi tujuan dari halnya aset yang dimiliki perusahaan yang berorientasi terhadap profit. Kegiatan ini biasanya dilakukan oleh industri dan perusahaan yang tergabung dalam BUMN dan swasta yang dimana aset-aset yang dimilikinya disiapkan untuk menunjang segala bentuk aktivitas atau kegiatan perusahaan agar mencapai keuntungan yang setinggi-tingginya.

 

Bioskop XXI Festival Citylink

(Indira, 2023)

2.     Aset yang bersifat non komersil atau dalam artian tidak diperuntukkan sebagai aset yang menghasilkan profit bagi pengelolanya. Hal tersebut biasanya terjadi pada aset-aset yang dimiliki oleh instansi pemerintahan yang digunakan sebagai fasilitas publik dan memberikan kesejahteraan pada masyarakat melaui pelayanan publik seperti infrastukur baik itu jalan, jembatan maupun bangunan, taman kota, tempat pendidikan berupa sekolah, rumah sakit dan lainnya yang keberadaanya di prioritaskan untuk memberikan kesejahteraan kepada masyarakat.

 

Pura Agung Wira Loka Natha

(Indira, 2022)

Chapter 4 Siklus Aset

1.     Perencanaan Kebutuhan Aset

    Berdasarkan Bahan Ajar Pengantar Manajemen Aset (Sugiama, 2014), Perencanaan aset dilakukan dengan menerapkan strategi baru, yaitu: bersaing dengan waktu/serba cepat (Time Based Competition), kecerdasan merekayasa kreatif dan inovatif (AgileManufacturing), serba efisien (Cost Reduction Strategies), mampu melayani tuntutan konsumen yang serba berubah-ubah (Mass Customization), mengarah ke lingkungan (Environment Concern), dan kondisi terganggu (Disruption).

2.     Pengadaan Aset

    Karena proses pengadaan aset tidak boleh melanggar peraturan yang berlaku baik dari sisi volume, penyedia jasa, mekanisme, dan standar biaya yang telah ditetapkan.

3.     Inventarisasi Aset

    Yaitu proses pencatatan dari aset yang telah dimiliki, dimana proses tersebut harus mengacu pada Peraturan Menteri Keuangan No.96/PMK.06/2007 tentang Tata Cara Pelaksanaan Penggunaan, Pemanfaatan, Pengahapusan, dan Pemindahtanganan Barang Milik Negara.

4.     Pemenuhan Aspek Legal Aset

    Merupakan proses pengukuhan atas status kepemilikan aset yang dapat berupa bukti otentik secara hukum yakni sertifikat.

5.     Penilaian Aset

    Penilaian seorang penilai dalam memberikan suatu opini nilai suatu aset baik berwujud maupun tidak berwujud, berdasarkan hasil analisa.

6.     Pengoperasian Aset

    Diharapakan dapat dioperasikan dengan tepat sehingga mampu memberikan layanan sesuai dengan ketentuan yang diberlakukan bagi aset tersebut.

7.      Pemeliharaan Aset

       Diharapkan kondisi dari penggunaan atau operasi aset tetap terjaga.

8.      Pembaharuan Aset

    Proses perubahan terhadap aset, apabila aset yang ada tidak dapat diperbaharui, maka dilakukan kembali perencanaan kebutuhan aset.

9.     Penghapusan Aset

    Apabila aset yang ada sudah tidak layak untuk digunakan, maka aset yang ada dapat dilakukan penghapusan.

10.  Pengalihan aset

    Yaitu denganpenjualan, penyertaan modal dan hibah sehingga mendapatkan profit centra (aset yang ada dengan kondisi apapun dapat menghasilkan pendapatan bagi negara).

11.  Pemusnahan Aset

    Apabila suatu aset sudah tidak dapat menghasilkan pendapatan atau menambah beban pengeluaran institusi sebaiknya keputusan yang diambil adalah dengan pemusnahan aset.

Chapter 5 Fungsi Aset

Menurut Dr.A. Gima Sugiama (2017), fungsi dari Manajemen Aset adalah sebagai berikut :

1.     Merencanakan kebutuhan aset,

2.     Mengadakan aset,

3.     Mengaudit & melengkapi aspek legal aset,

4.     Mengventarisasi aset,

5.     Menilai aset,

6.     Mengoperasikan aset,

7.     Memelihara aset,

8.     Menghapuskan aset, dan

9.     Mengalihkan atau memusnahkan aset

(Sugiama, 2017).

Chapter 6 Prinsip Manajemen Aset

Prinsip prinsip yang terdapat dalam manajemen aset ini diantaranya yaitu:

a)   Efisien. Efisien artinya mengeluarkan atau memakai sumber daya serendah mungkin. Lebih lengkap dapat dinyatakan efisien berarti menggunakan sumber daya serendah mungkin untuk mendapatkan hasil (output) yang tinggi, atau efisien itu rasio yang tinggi antara output dengan input (a high ratio of output to input). (Sugiama, 2013: Hal 20)

b)     Efektfif. Istilah efektif dalam pengelolaan aset berarti upaya yang dilakukan dapat mencapai tujuan sebagaimana ditetapkan sebelumnya. (Sugiama, 2013: Hal 21)

c)    Fleksibel. Tingkat keluwesan atau fleksibilitas aset dapat ditentukan berdasarkan tingkat toleransi tertentu.

d)     Optimal. Optimal atau optimum dalam pengelolaan aset berarti tingkat capaian yang dicerminkan oleh kondisi, derajat, atau jumlah yang memadai sesuai dengan yang ditetapkan sebelumnya. (Sugiama, 2013: Hal 22)

Chapter 7 Azas Manajemen Aset

Menurut Sugiama (2013 : 18-21), azas dalam manajemen aset berarti “dasar yang dijadikan menjadi tumpuan berpikir dan bertindak dalam pengelolaan seluruh kekayaan.” Adapun azas-azas manajemen aset yang perlu diterapkan adalah sebagai berikut :

1)     Fungsional

Istilah fungsional aset memiliki arti bahwa aset tersebut memiliki kegunaan dan kemanfaatan yang sesuai dengan rencana. Setiap aset yang dimiliki organisasi dimaksudkan untuk memenuhi fungsinya sebagaimana direncanakan. (Sugiama, 2013: Hal 19)

2)      Kepastian hukum

Istilah kepastian hukum dalam pengelolaan aset dapat diartikan bahwa pengelolaan aset memiliki kepastian aturan secara hukum. (Sugiama, 2013: Hal 19)

3)     Transparansi dan keterbukaan

Transparansi dan keterbukaan mengandung arti bahwa seluruh pengelolaan aset yang dilakukan harus secara terbuka baik terhadap data maupun informasi tentang aset tersebut. (Sugiama, 2013: Hal 19)

4)     Efisiensi

Efisiensi dalam pengelolaan aset berarti kualitas upaya yang dilakukan baik untuk menggunakan aset maupun sumber daya untuk penggunaan aset tersebut serendah mungkin (Sugiama, 2013: Hal 20)

5)     Akuntabilitas

Akuntabilitas dalam pengelolaan aset berarti adanya kewajiban bagi pengelola untuk menyajikan dan melaporkan segala tindak tanduk serta kegiatannya. (Sugiama, 2013: Hal 20)

6)     Kepastian nilai

Setiap aset perlu dinilai secara akurat melalui proses penilaian aset. Jika sebuah aset memiliki nilai yang jelas, maka pengelola aset akan dapat dengan mudah meperhitungkan imflikasi atas nilai yang bersangkutan. (Sugiama, 2013: Hal 21)

Chapter 8 Perencanaan Kebutuhan Aset

Rangkaian aktivitas dalam perencanaan kebutuhan aset adalah :

1.     Mendefinisikan tujuan akhir (defining goals),

2.     Menetapkan strategi (establishing strategy), dan

3.     Mengembangkan rencana ke dalam rangkaian aktivitas yang terkoordinasi (developing plans to coordinate activities).

Optimisasi Aset

        Yaitu upaya untuk menjadikan aset  agar memberikan pilihan paling tinggi dan paling baik dengan proses dan metode tertentu agar mencapai kesempurnaan, berfungsi penuh atau efektif.

Proses Perencanaan Master Plan suatu Institusi


Chapter 9 Pengadaan Aset

Definisi Pengadaan Aset

Serangkaian kegiatan untuk memperoleh atau mendapatkan aset aset, baik yang dilaksanakan sendiri secara langsung oleh pihak internal, maupun dari pihak luar sebagai mitra atau penyedia penyedia/pemasok aset bersangkutan.

Definisi Manajemen Pengadaan Aset

Upaya merencanakan, melaksanakan, dan mengendalikan seluruh rangkaian kegiatan dari awal hingga akhir untuk mendapatkan aset berupa barangatau jasa baik yang di dipenuhi sendiri, maupun oleh pihak luar sebagai penyedia/pemasok secara epektif dan efisien.

Khususnya manajemen pengadaan aset publik, tujuan manajemen pengadaan meliputi (Thai, 2008):

1)     Public confidence yakni untuk menciptakan kepercayaan publik atas pengadaan bersangkutan. Berkenaan dengan hal tersebut, di dalamnya mencakup penerapan prinsip akuntabilitas, transparansi, equiti, dan prosesnya adil atau fair dealing.

2)     Efficiency and effectiveness: yakni untuk mewujudkan nilai uang tertinggi dalam pengadaan dan mencapai tingkat efisiensi tertinggi sehingga meraih outcome.

3)     Policy compliance and consistency: yaitu untuk melaksankan kebijakan dan sesuai tuntutan yang berkembang, misal kebijakan pengadaan berorientasi pada isu pelestarian lingkungan, perluasan kesempatan kerja bagi penduduk setempat, peningkatan pendapatan masyarakat miskin, dan lainnya.

Ruang Lingkup Pengadaan Aset

1.     Berdasarkan aktivitasnya, pengadaan barang atau jasa itu meliputi rangkaian kegiatan utama: perencanaan pembelian,

2.     analisis dan pemilihan standar kualitas barang/jasa,

3.     pengumpulan data dan informasi serta pemilihan pemasok,

4.     analisis nilai atau value analysis,

5.     pendanaan,

6.     negosiasi harga,

7.     menentukan dan memutuskan pilihan harga,

8.     melakukan pembelian,

9.     merancang dan melakukan kontrak pembelian,

10.  memperhitungkan pengendalian persediaan, dan

11.  mempertimbangkan hubungannya dengan kemungkinan penghapusan serta fungsi lain dalam pengelolaan aset.

Siklus Pengadaan Aset


Chapter 10 Aspek Legal Aset dan Audit Aspek Legal Aset

Legal audit aset adalah pemeriksaan (audit) untuk mendapat gambaran jelas dan menyeluruh terutama mengenai status kepemilikan, sistem dan prosedur penguasaan (penggunaan & pemanfaatan), pengalihan aset, mengidentifikasi kemungkinan terjadinya berbagai permasalahan hukum, serta mencari solusi atas masalah hukum tersebut.

Legal audit aset bertujuan untuk menjamin semua pihak dalam organisasi dapat mengelola aset secara tepat dan memenuhi tuntutan aspek hukum.

Langkah - Langkah Legal audit :

Manfaat legal audit aset:

a.      Dapat meminimalisasi risiko-risiko hukum

b.     Dapat mengoptimalkan aset (misal untuk penggunaan dan pemanfaatan aset)

c.      Mengidentifikasi sedini mungkin permasalahan yang mungkin terjadi

d.     Menyelesaikan beragam masalah yang mungkin timbul menyangkut aspek hukum

Aset fisik sebagai objek yang harus diaudit:

a.      Tanah

b.     Gedung dan ruangan

c.      Peralatan dan perlengkapan

d.     Semua BMN/D yang diinventarisasi

Dokumen yang harus diaudit:

a.      Riwayat perolehan

b.     Status kepemilikan

c.      Kontrak-kontrak Penggunaan dan/atau pemanfaatan aset

d.     Sistem dan prosedur penggunaan & pemanfaatan aset

Chapter 11 Inventarisasi Aset

Definsi

Kegiatan untuk melakukan pendataan, pencatatan, dan pelaporan hasil pendataan aset. Sebagai tujuan untuk tertib administrasi dan pengamanan aset secara administrasi, hukum dan fisik.

Inventarisasi dalam Sistem Informasi

Definisi Kodefikasi, Pemberian kode barang pada setiap barang inventarisasi milik pemerintah yang menyatakan kode lokasi dan kode barang.

Sasaran Kodefikasi, Semua barang milik pemerintah yang ada dan digunakan oleh pemerintah yang bersangkutan.

Tujuan Kodefikasi, Mengamankan dan memberikan kejelasan status kepemilikan dan  status penggunaan barang pada masing masing pengguna.

Chapter 12 Penilaian Aset

Definisi Penilai

Menurut SPI 0.5.57.1, Penilai adalah orang perseorangan yang melakukan kegiatan penilaian sesuai dengan keahlian dan profesionalisme yang dimiliki dan menjadi anggota asosiasi profesi penilai yang diakui oleh pemerintah serta mengacu kepada Standar Penilaian Indonesia (SPI), Kode Etik Penilai -Indonesia (KEPI) dan standar keahlian lainnya yang terkait dengan kegiatan penilaian.

 Definisi Penilaian

Menurut SPI (2002), Penilaian (valuation) adalah pekerjaan profesi penilai untuk memberikan suatu opini nilai ekonomi yang berakar pada ilmu ekonomi klasik dan kontemporer.

Menurut Sugiama, Penilaian aset (assets apprasial) adalah proses kegiatan penilai dalam memberikan suatu estimasi dan pendapat atas nilai ekonomis suatu properti, baik harta berwujud (tangible assets) atau harta tidak berwujud (intangible assets), berdasarkan hasil analisis terhadap fakta-fakta yang objektif dan relevan dengan menggunakan metode dan prinsip-prinsip penilaian yang berlaku.

Jenis Peniliaian Aset

a.      Penilaian Properti. Menghitung atau menilai aset atas objek yang dinilai secara fisik pada saat penilaian dilaksanakan.

b.     Penilaian Bisnis. Menghitung atau menilai aset atas dasar nilai fisik untuk kepentingan bisnis di masa datang dengan dasar aset masa kini.

Tujuan Penilaian

    Tujuan utamanya adalah untuk mengetahui besarnya nilai sebuah objek penilaian pada suatu saat. Adapun tujuan spesifik dan alasan penilaian aset, yaitu sebagai berikut:

a)     Melengkapi aplikasi pinjaman

b)     Pengembangan dan rehabilitasi perusahaan

c)     Perusahaan yang akan melaksanakan penawaran saham atau go public

d)     Penutupan asuransi

e)     Mengetahui harga terbuka atau harga pasar

f)      Perusahaan yang akan melakukan penggabungan atau merger

g)     Perusahaan yang akan mengakusisi perusahaan lain

h)     Pemindahan hak dari perusahaan satu ke lainnya

i)      Perusahaan yang akan dilikuidasi

j)      Penetapan nilai jual objek pajak (njop) pbb

Prinsip Penilaian Aset

a. Prinsip penggunaan tertinggi dan terbaik (the highestand best use analysis)

       Penggunaan terbaik yang menghasilkan pendapatan (income) yang optimal dari suatu properti, dengan memenuhi 5 kriteria HBU, yaitu:

1.     Secara Legal Diijinkan

2.     Secara Fisik Dimungkinkan

3.     Secara pemasaran dpt dipasarkan

4.     Secara Keuangan Layak

5.     Memberikan Keuntungan Maksimal

b. Prinsip Antisipasi (principle of anticipation)

    Harapan akan keuntungan atau ketidak untungan di masa yang akan datang akan mempengaruhi harga suatu properti. Contohnya yaitu dengan memilih membeli rumah atau bangunan disekitaran daerah yang kemungkinanan akan menjadi kawasan exit tol yang nantinya akan mempunyai kemungkinan menjadi daerah atau kawasan yang strategis.

c. Prinsip Keseimbangan (principle of balance)

    Nilai suatu properti akan mencapai maksimal apabila faktor-faktor produksi yang berkaitan dengan properti tersebut dalam keadaan seimbang.

d. Prinsip Perubahan (principle of change)

       Perubahan terhadap suatu faktor dapat mempengaruhi nilai suatu properti. Perubahan tersebut bisa berupa perubahan kebijakan pemerintah maupun perubahan lingkungan.

e. Prinsip Persaingan (priciple of competition)

    Pada umumnya semakin tinggi persaingan, maka nilai properti cenderung akan turun akibat banyaknya pilihan. Contohnya, akibat dari bisnis properti memberikan keuntungan yang tinggi, maka banyak developer lain yang membangun properti dan mengakibatkan nilai properti turun.

f. Prinsip Kesesuain (comformity), Progresi (progression) dan Regresi (regression)

     Nilai suatu properti akan maksimal bila berada di lingkungan yang sesuai.

g. Prinsip Kontribusi (principle of contribution)

    Baik tanah maupun bangunan berkontribusi pada total nilai properti. Contohnya, bangunan tua yang berdiri di atas tanah komersil dapat dikatakan tanah tersebut berkontribusi terhadap seluruh nilai pada properti tersebut.

h. Prinsip Penambahan atau Penurunan (principle of increasing and decreasing returns)

    Pada dasarnya penambahan ornamen pada properti tidak lantas menaikkan nilai dari properti tersebut. Contohnya, penambahan patung pada properti bisa mengakibatkan nilai properti tersebut berkurang, sebab apabila ditawarkan di pasaran belum tentu semua orang menyukai patung tersebut.

i. Prinsip Penggantian (principle of substitution)

    Pada prinsipnya orang tidak akan membayar lebih terhadap properti yang sama selama ada properti pengganti.

j. Prinsip Permintaan dan Penawaran (principle of suupply and demand)

    Nilai Suatu properti ditentukan oleh keseimbangan antara permintaan dan penawaran. Semakin tinggi permintaan dan penawaran kurang, maka nilai properti cenderung naik dan sebaliknya penawaran yang banyak dengan permintaan yang sedikit mengakibatkan nilai properti turun.

Langkah-langkah Penilaian Aset

Proses Umum Penilaian:

1.     Perumusan masalah

2.     Lingkup kerja

3.     Pengumpulan data / deskripsi properti

4.     Analisa data

5.     Opini tentang nilai tanah

6.     Aplikasi untuk melakukan pendekatan kepada nilai

7.     Rekonsiliasi semua indikasi nilai / opini akhir tentang nilai

8.     Laporan tentang nilai yang telah didefinisikan

Chapter 13 Pengoperasian Aset

Definisi Manajemen Operasi

Manajemen operasi adalah proses menggabungkan dan mengubah berbagai sumber daya menjadi produk atau layanan jasa yang bernilai tambah dengan cara yang terkontrol serta dilakukan distribusi. Dengan 3 kunci utama, yaitu Decision, Functions dan System.

Sistem Input-Output

 

Variabel Peningkatan Produktivitas

    Terbagi atas 3 variabel, yaitu:

1.     Labor atau tenaga kerja, umumnya berkontribusi sekitar 10% setiap tahunnya.

2.     Capital atau modal, umumnya berkontribusi sekitar 38% setiap tahunnya.

3.     Manajemen, umumnya berkontribusi paling besar yaitu sekitar 52% setiap tahunnya.

Chapter 14 Highest & Best Use Analysis

The Highest and Best Use analysis adalah sebuah alat yang ditujukan untuk mengukur derajat potensi penggunaan dan pemanfaatan aset yang tertinggi dan terbaik yang di dalamnya meliputi 1) analisis aspek legal aset, 2) analisis fisikal aset, 3) analisis aspek pemasaran, 4) analisis finansial, dan 5) analisis tingkat produktivitas pemakaian aset bersangkutan (Sugiama, 2013)

 

Tujuan Analisis HBU → digunakan untuk mengetahui pengembangan yang penggunaannya tertinggi & terbaik.

 

Pemanfaatan aset adalah mengoperasikan aset diluar TUPOKSI (Tugas pokok dan fungsi) sebagai penerimaan yang tinggi bagi suatu Perusahaan maupun Organisasi. Yang terbagi kedalam 6 alternatif pemanfaatan aset, yaitu:

1.     Sewa, berdasarkan PP No. 27 maksimal sewa adalah selama 5 tahun

2.     Pinjam pakai, yaitu peminjaman aset dan yang dikembalikannya berupa aset yang sama.

3.     KSP (Kerjasama pemanfaatan), dengan tanpa merubah kepemilikan. Misalnya, lahan kosong milik Pemerintah yang dimanfaatkan oleh pihak Swasta dan mendapatkan bagi hasil.

4.     BGS (Bangun guna serah), lahan milik Pemerintah yang digunakan oleh pihak Swasta dengan jangka waktu maksimal 30 tahun. Misalnya, PVJ Mall.

5.     BSG (Bangun serah guna), pemanfaatan aset dengan jangka waktu maksimal 30 tahun dan jika telah selesai dikembalikan kepada pihak ke-1 dengan menyertakan laporan setiap 3 bulan sekali. Misalnya, tol dan waduk.

6.     KSPI (Kerjsama penyediaan infrastruktur), pemanfaatan aset yang akan dimilikioleh pihak Swasta selamanya. Misalnya, KCIC (Kereta cepat Indonesia China).

Proses umum  Highest & Best Use Analysis adalah sebagai berikut:

 

Chapter 15 Pemeliharaan Aset

Definisi pemeliharaan aset, yaitu kegiatan merawat dan mengelola suatu aset secara efisien untuk mencapai fungsi dan TUPOKSI agar bernilai tinggi & optimal.

Jenis pemeliharaan aset, terbagi menjadi 2 yaitu:

1. Secara umum

a.      Preventiv (perawatan) yang dilakukan sebelum terjadinya kerusakan.

b.     Correctiv (perbaikan) yang dilakukan setelah terjadinya kerusakan.

2. Secara spesifik

a. Run to failure maintenance (RTF), yaitu dengan dibiarkan hingga mengalami kerusakan karena tidak terlalu berpengaruh pada kegiatan operasional. Repair, replacement and restore adalah jenis perbaikan tertua. yang terbagi menjadi 2, yaitu:

·       emergency: harus langsung diperbaiki, contohnya adalah sumber listrik di tempat yang memiliki barang berharga.

·       breakdown: tingkat urgency yang lebih rendah, contohnya adalah smartdoor.

b. Preventive maintenance (PM), yaitu perawatan yang dilakukan sebelum terjadinya kerusakan dengan dilakukan secara:

·       rutin/terjadwal: contohnya adalah kendaraan

·       running/dummy: contohnya adalah elektronik

·       kesempatan

·       window/jeda waktu: contohnya adalah memperbaiki mainan anak anak yang dilakukan saat anak sekolah

·       shutdown/mematikan total

c. Corrective maintemance (CM), yaitu perbaikan setelah terjadinya kerusakan yang dilakukan secara:

·       remedial: memperbaiki tanpa mengganggu kegiatan operasional produksi contohnya adalah mobil yang tertabrak dijalan dan segera dibawa ke bengkel.

·       deffered/tertunda: contohnya adalah jam tangan

·       shutdown/mematikan total

d. Improvement maintenance (IM), yaitu aset yang diberikan spesifikasi tambahan agar tidak perlu adanya perawatan yang berkala, contohnya adalah kaca anti peluru. Jenis ini biasa dilakukan dalam bidang desain, engeenering dan shutdown.

e. Predictive maintenance (PDM), yaitu sensor yang memberikan peringatan untuk penjadwalan perbaikan, contohnya adalah PLTA. Jenis ini biasanya digunakan berdasarkan statistik dan kondisi.

Chapter 16 Penghapusan Aset, Pengalihan Aset, dan Pemusnahan Aset

Definsi Penghapusan Aset

Tindakan menghapus barang atau jasa dari daftar barang atau neraca perhitungan karena sudah tidak efisien, tidak efektif dan sudah tidak dibutuhkan. BMN/D melakukan penghapusan aset dengan tujuan untuk melepas tanggung jawab secara administrasi dan fisik.

Penghapusan aset ini terbagi menjadi 2, yaitu:

1. Pengalihan Aset/Pemindahtanganan

Dapat dilakukan dengan 4 cara, yaitu sebagai berikut:

Ø  Penjualan, yang terdiri atas jual beli, sewa beli dan sewa menyewa.

Ø  Tukar Menukar, yaitu pengalihan kepemilikan yang dilakukan antara 1 pihak dengan pihak lainnya yang ditukar dengan yang setara dan kondisi yang siap digunakan.

Ø  Hibah, yaitu pengalihan kepemilikan tanpa memperoleh pengganti aset, dengan pertimbangan untuk kepentingan (sosial, budaya, pendidikan, keagamaan, kemanusiaan dan penyelenggaraan pemerintah). Dan juga biaya operasionalnya ditanggung oleh pihak penerima.

Ø  Penyertaan Modal,  yaitu pengalihan kepemilikan dari kekayaan yang tidak dipisahkan menjadi yang dipisahkan sebagai modal/saham pada institusi puncak.

2. Pemusnahan Aset

    Yaitu tindakan memusnahkan fisik aset yang dilakukan karena sudah tidak digunakan dan tidak dapat dilakukan pemindahtanganan. Berikut ini adalah beberapa cara untuk melakukan pemusnahan aset:

·       Dibakar

·       Dihancurkan

·       Ditimbun

·       Ditenggelamkan

·       Dirobohkan, dll

Dengan memperhatikan tata cara, yaitu:

1.     Dilakukan penilaian aset untuk aset yang akan dimusnahkan

2.     Dilakukan penelitian yang meliputi administratif dan fisik aset

3.     Memuat laporan hasil penelitian

4.     Disetujui dan dilakukan pemusnahan.

Chapter 17 Forecasting (Prakiraan Kebutuhan)

Pengelolaan persediaan 4Tepat:

1.     1.Kualitas

2.     2.Kuantitas

3.     3.Waktu

4.     4.Tempat

Forecasting → memprakirakan kebutuhan/permintaan bahan, barang dan jasa di waktu yang akan datang

Proses Prakiraan

Teknik-teknik Prakiraan antara lain:

1.     Teknik kualitatif. Teknik judgement yang subjektif dg dasar pertimbangan pendapat pimpinan, tenaga penjualan, pelanggan, atau pihak lain tanpa penggunakan perhitungan objetif

2.     Time series (runtun waktu). Prakiraan berdasarkan retetan data dalam sebuah siklus waktu tertentu. Contoh dengan menggunakan Moving Average dan regression

3.     Analisis regres. Prakiraan dengan cara menganalisis hubungan kausal (sebab-akibat) antara satu variabel dengan variabel lainnya.

Tujuan Prakiraan Kebutuhan:

1.     Mengurangi risiko ketidak pastian. Adanya keyakinan bahwa masa datang itu penuh ketidak-pastian dapat dikurangi sekecil mungkin dengan melakukan prakiraan agar mendekati kenyataan di masa depan.

2.     Mengatasi keterbatasan kemampuan. Adanya keterbatasan dan kemampuan internal perusahaan atau instansi dalam menagani masalah di masa depan.

3.     Menjamin pemenuhan kebutuhan dan harapan pelanggan/ konsumen atau pengguna aset. Kecenderungan perilaku konsumen dan pelanggan yang berubah-ubah dan perusahaan atau instansi bersangkutan perlu tetap melayaninya sesuai harapan konsumen atau pelanggan.


OBJEK ASET YANG SAYA MINATI



ANALISIS 5W + 1H TERHADAP ASET YANG DIBAHAS

1.     WHAT

Objek kajian yang saya pilih adalah sebuah tempat ibadah yaitu Pura Agung Wira Loka Natha. Objek aset yang saya pilih ini jika berdasarkan bentuknya termasuk aset berwujud atau tangible assets karena dapat dimanifestasikan secara fisik dengan menggunakan panca indera. Pura ini jika berdasarkan tujuan penggunaan dan pemanfaatannnya termasuk aset yang bersifat nonkomersial karena tidak diperuntukkan sebagai aset yang menghasilkan profit bagi pengelolanya. Aset ini tergolong aset real property. Real property menurut SPI (2013) adalah penguasaan yuridis atas tanah yang mencakup semua hak atas tanah (hubungan hukum dengan bidang tanah tertentu), semua kepentingan (interest),dan manfaat (benefit) yang berkaitan dengan kepemilikan rel estate. Alasan saya memilih Pura sebagai objek pengkajian saya adalah karena tempat ini memiliki infrastuktur yang indah, nilai estetika yang terkandung di dalamnya, dan karena tempat ini menyimpan banyak aset aset di dalamnya bahkan bangunannyapun melibatkan pemeliharaan, peningkatan, serta perawatan agar aset ini berfungsi secara efektif, efisien, dan bernilai tinggi sepanjang umurnya.

2.     WHERE

Pura Agung Wira Loka Natha ini berada di Jl. Sriwijaya Raya No.11 Kecamatan Cimahi Tengah, Kota Cimahi, provinsi Jawa Barat. Jarak dari pusat kota Bandung ke Pura tersebut sekitar 47 km. Pura Agung ini berada tidak jauh dengan stasiun kereta Cimahi.

3.     WHEN

Pada saat pertama kali didirikan, Pura ini diperuntukan untuk umat Hindu yang berdomisili di Bandung dan sekitarnya, dikarenakan pada saat selesai dibangun, yaitu tanggal 14 Juli 1978, kota Cimahi adalah bagian dari Kotif (Kota Administratif) Bandung dan merupakan Pura tertua di wilayah kota Cimahi dan Bandung.  Pura ini merupakan Pura Kahyangan Jagat dimana seluruh umat Hindu dapat beribadah di pura ini. Upaya mendirikan Pura Agung Wira Loka Natha di Bandung dimulai sejak 1960-an, namun tertunda karena berbagai kendala, seperti perubahan tugas para pemrakarsa dan keterbatasan dana. Sebelum pura dibangun, umat Hindu beribadah di rumah atau menyewa gedung untuk upacara bersama. Pada 28 Februari 1976, Kolonel Soediman Saleh memberi kesempatan bagi umat Hindu untuk mengajukan rencana pembangunan pura. Setelah lokasi dipilih di Jalan Sriwijaya, Cimahi, pembangunan dimulai dengan peletakan batu pertama pada 5 Januari 1977 dan diresmikan pada 14 Juli 1978.

4.     WHO

Pura ini didirikan oleh umat Hindu di Bandung dan Cimahi dengan dukungan Parisada Hindu Dharma Jawa Barat, sesepuh umat Hindu, dan tokoh-tokoh masyarakat. Proses pembangunan diprakarsai oleh Kapten I Ketut Koyer dan didukung oleh Kolonel Soediman Saleh dari Pusdik Armed, serta dibantu oleh beberapa tokoh militer.

5.     HOW

Proses pembangunan pura dimulai dengan perataan tanah, pengukuran, dan upacara Mecaru. Peletakan batu pertama dilakukan oleh tokoh militer setempat, dengan batu yang diambil dari Gunung Tangkuban Perahu untuk memberikan nilai spiritual tinggi. Pembangunan didanai dari berbagai sumber dan didukung oleh komunitas Hindu serta instansi militer di Bandung dan Cimahi.


SUMBER REFERENSI 


Komentar

Posting Komentar

Postingan Populer